Jarenlange inzet op woonkwaliteit in Leuven

Stefan Van de Weyer
2 weken geleden
door Stefan Van de Weyer

Sinds 2017 is Leuven zelf bevoegd voor de wooninspectie van de zowat 84.000 woongelegenheden in de stad. De stad nam op eigen vraag die bevoegdheid over van Vlaanderen om sneller te kunnen inspelen op probleemsituaties en de woonkwaliteit in de stad te verbeteren. Sedert 2015 zijn systematisch en op basis van klachten en andere informatie al 13.000 wooneenheden op woonkwaliteit gecontroleerd, aan een tempo van gemiddeld 10 woongelegenheden per werkdag.

De stad Leuven voert al jaren een actief beleid rond woonkwaliteit, met een herstelgerichte aanpak om zo veel mogelijk woningen te laten voldoen aan de kwaliteitsnormen. Sinds de ontvoogding kan Leuven zelf procedures tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring opstarten, wat een extra stok achter de deur betekent.

Die herstelaanpak resulteert in een recordaantal conformiteitsattesten. Sinds 2014 zijn er meer dan 800 conformiteitsattesten afgeleverd voor in totaal 5.482 woongelegenheden. Die attesten worden uitgereikt aan woningen waarvan de vastgestelde gebreken opgelost werden. Leuven is de stad die het meest van die attesten uitreikt, goed voor 30 procent van alle attesten in Vlaanderen en meer dan Antwerpen en Gent tezamen. “Het is altijd onze bedoeling om problemen met een woning op te lossen en eigenaars aan te moedigen de nodige maatregelen te treffen en zo sancties te vermijden”, zegt burgemeester Louis Tobback, bevoegd voor wonen. “75 procent van de probleemdossiers raakt zo opgelost, door eigenaars en verhuurders die meewerken om gebreken te herstellen.”

Bij ernstige gebreken, zoals een negatief brandweerverslag of risico op elektrocutie, wordt de procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring onmiddellijk opgestart. Dergelijke woning komt ook meteen op de inventaris van ongeschikte of onbewoonbare panden, waardoor de eigenaar meteen een belasting moet betalen. In de meeste andere steden gebeurt dat pas na 1 jaar.

In samenwerking met de Vlaamse Wooninspectie kan ook een strafrechtelijke procedure opgestart worden. Dat gebeurt sowieso als een eigenaar een reeds ongeschikt of onbewoonbaar verklaard pand verhuurt, bij veelplegers en huisjesmelkers en bij heel ernstige kwaliteitsproblemen waar ook stedenbouwkundige overtredingen begaan zijn.

Huisjesmelkerij

De stad Leuven heeft ook specifieke aandacht voor het bestrijden van huisjesmelkerij. De voorbije jaren heeft de stad samen met de KU Leuven werk gemaakt van extra, kwalitatieve koten. Zo hebben de stad en de universiteit een overaanbod van kwalitatieve kamers gecreëerd om de slechte uit de markt te drijven. Bovendien bestaat sinds 2017 ook het Kotlabel, een kwaliteitslabel specifiek voor koten. Alle studentenhuisvesting wordt systematisch gecontroleerd, de oudste gebouwen eerst. Bij studentenpanden met gebreken worden meteen de nodige procedures opgestart.

“Malafide kotbazen vinden nu geen studenten meer die in hun koten van slechte kwaliteit willen wonen en verleggen hun aandacht naar vluchtelingen”, zegt Tobback. “En ze schamen zich niet om misbruik te maken van de kwetsbare positie waarin die mensen zich bevinden.”

Die kamers zijn niet alleen van slechte kwaliteit, al dan niet gekoppeld aan een stedenbouwkundige overtreding, maar ook op contractueel en financieel vlak gebeurt een verhuring vaak niet correct. “We zijn niet voor al die aspecten bevoegd als stad. Daarom werken we samen met de Huurdersbond zodat kwetsbare huurders correct juridisch advies krijgen en ondersteund worden bij gerechtelijke stappen”, zegt Tobback. “Daarnaast overleggen we structureel met het OCMW, de Huurdersbond, de lokale en federale politie, de wooninspectie en het parket, om wantoestanden grondig aan te pakken en tot effectieve veroordelingen te komen.” Momenteel lopen er 56 procedures bij het gerecht.

Samen met het OCMW ondersteunt en begeleidt de stad kwetsbare huurders. Zo helpt het OCMW bij elke onbewoonbaarverklaring de bewoners in hun zoektocht naar een alternatief. Maar er wordt ook preventief gewerkt, om zoveel mogelijk huurders naar kwaliteitsvolle huisvesting toe te leiden.

Zo is de aanvraag van OCMW-steun (huurwaarborg en installatiepremie) gekoppeld aan een positief advies van de woondienst van de stad. Als het nodig is, wordt er op korte termijn een controle uitgevoerd. Ook de maatschappelijk werkers van het OCMW, die geregeld met cliënten een mogelijke woning bezoeken, kregen opleiding om een inschatting van de woningkwaliteit te maken.

Goed adresbeheer via woonstcontroles en digitalisering

De stad heeft de voorbije jaren veel inspanningen gedaan om een kwaliteitsvol adresbeheer te ontwikkelen. Het is immers belangrijk te weten wie op welk adres verblijft en zo veel mogelijk bewoners correct in te schrijven in het bevolkingsbestand.

Naast  woonstcontroles door zowel de wijkpolitie, brandweer als de diensten wonen en woontoezicht werd er fors geïnvesteerd in digitalisering en afstemming van de verschillende databanken. Jaarlijks investeert de stad meer dan 300.000 euro aan de verdere ontwikkeling en het onderhoud van het GIS (Geografisch Informatiesysteem). Deze databank levert nuttige informatie over kadastrale percelen. Medewerkers van de stad en de politie kunnen alle dossiers van een specifiek pand (bijvoorbeeld vergunningen, woningonderzoeken, binnennummering, bouwovertredingen, brandverslagen, …) eenvoudig opzoeken. Dit systeem draagt bij tot een goed adresbeheer en tot een betere afstemming tussen de verschillende diensten.

Intensieve samenwerking tussen dienst bevolking en  politie Leuven

Politie en stad Leuven maken sinds 2014 gebruik van eenzelfde digitaal platform voor de opvolging van adrescontroles. Wanneer een burger verhuist naar een nieuw adres (binnen of buiten de gemeente) dient hij dit binnen de 8 werkdagen aan te geven bij de dienst bevolking van zijn nieuwe gemeente. Zij controleren de bevolkingsgegevens van de burger en het adres. Indien uit de adrescontrole blijkt dat de woning ‘onbewoonbaar’ is zal er niet overgegaan worden tot aanvraag adreswijziging. Wanneer een adreswijziging wel kan uitgevoerd worden, bezorgt de dienst bevolking van de stad de aanvraag tot adreswijziging digitaal aan de politie Leuven.

Meer dan 40 wijkinspecteurs van de Leuvense lokale politie voeren jaarlijks bijna 20.000 adrescontroles uit. De meeste van deze controles gebeuren in het kader van een aanvraag voor een nieuw adres naar aanleiding van een verhuis, waarbij de wijkinspecteur controleert of de aanvrager wel degelijk zijn hoofdverblijfplaats heeft op het aangevraagde adres.

De wijkinspecteur voert een onaangekondigde woonstcontrole uit en controleert hierbij de identiteit van de bewoner, eventueel huurcontract en effectieve woonst. Indien blijkt uit zijn onderzoek dat er teveel personen op het aangegeven adres wonen, maakt hij in het dossier hier een opmerking van. Op het terrein beschikt iedere wijkinspecteur over een tablet waarop hij zijn dossiers kan verwerken. Zo heeft hij ook steeds het plan van de indeling van de woning bij de hand. De wijkinspecteur is hierdoor in staat om na te gaan of elke opgedeelde woning correct is ingedeeld en dat de busnummers kloppen. Elke wijziging aan de indeling van woning, meestal met winstgevend oogmerk en vaak niet conform de voorziene regelgeving komt hierdoor aan het licht en wordt aan de stad gerapporteerd.

Na de woonstcontrole stuurt de inspecteur het dossier elektronisch terug door naar de dienst bevolking. De burger krijgt een schrijven van deze niet-inschrijving op het huidige adres, maar ook op het adres waar de adreswijziging voor werd aangevraagd. Bij een positief verslag, zal de burger ingeschreven worden op dit adres.

Indien blijkt dat de woning niet voldoet aan veiligheid, gezondheid, urbanisatie, krijgt de burger een voorlopige inschrijving. De voorlopige inschrijving eindigt zodra de personen de woning hebben verlaten of een einde wordt gesteld aan de onrechtmatige toestand.

Naast de wooncontroles naar aanleiding van een verhuisaangifte voeren de wijkinspecteurs ook woonstcontroles uit in het kader van andere wetgeving en op eigen initiatief wanneer er misbruik of wantoestanden worden vermoed. Met al deze onaangekondigde controles spoort de politie domiciliefraude op en wordt ervoor gezorgd dat de adressen in het Rijksregister overeenstemmen met de reële situatie in de stad. Buiten de eigenlijke controle van de domicilieaanvraag, besteden de wijkinspecteurs ook aandacht aan de leefomstandigheden van de betrokkene, de kwaliteit van de woning en stedenbouwkundige inbreuken.

Enkele opvallende cijfers
  • De politie doet jaarlijks 20.000 woonstcontroles (1 op 4 woongelegenheden wordt dus jaarlijks bezocht).
  • De voorbije vijf jaar is het aantal tweede verblijven (adressen zonder inschrijving) verdubbeld van 4.200 naar 8.200.
  • De voorbije vijf jaar zijn er meer dan 2.500 dossier afgewerkt waar adressen met meerdere woongelegenheden een correcte binnennummering met bijhorend plan hebben gekregen.

Over de auteur

Stefan Van de Weyer

Stefan Van de Weyer